Erbe ausräumen: Welche Fristen gelten für die Wohnung eines Verstorbenen?

Die Trauerfeier liegt zwei Wochen zurück, und der Vermieter fragt am Telefon, wann die Wohnung frei wird. Gleichzeitig steht im Flur noch die Jacke, auf dem Küchentisch liegt die Post, und niemand in der Familie weiß, ob man überhaupt schon etwas anfassen darf. Wer eine Wohnung nach einem Todesfall räumen muss, trifft auf Fristen, die der Tod nicht aussetzt. Mietrecht, Erbrecht und die Praxis der Haushaltsauflösung greifen ineinander. Wer nach der Frist sucht, in der eine Wohnung nach einem Todesfall geräumt sein muss, findet viele widersprüchliche Angaben. Dieser Beitrag ordnet die Termine in der richtigen Reihenfolge.

Welche Frist setzt das Mietrecht für die Räumung nach einem Todesfall?

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. Nach §564 BGB geht er auf die Erben über, mit allen Rechten und allen Pflichten, also auch der Mietzahlung. Die Erben können das Mietverhältnis allerdings außerordentlich kündigen. Dafür haben sie einen Monat Zeit, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem sie vom Tod und vom Mietverhältnis erfahren haben.

Die Kündigung wirkt dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. In der Praxis bedeutet das meist vier Monate Miete nach dem Todesfall, bis die Wohnung zurückgegeben werden muss. Wer die Monatsfrist für die Sonderkündigung versäumt, kann nur noch ordentlich kündigen. Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist nach §573c BGB ebenfalls drei Monate, der Unterschied liegt vor allem bei befristeten Verträgen und bei Verträgen mit Kündigungsausschluss, die sich dann nicht vorzeitig beenden lassen.

Lebte ein Ehepartner, Lebenspartner oder ein Kind mit in der Wohnung, gilt etwas anderes. Nach §563 BGB tritt diese Person in den Mietvertrag ein, wenn sie nicht innerhalb eines Monats erklärt, dass sie das nicht möchte. Dann stellt sich die Frage nach der Räumung gar nicht, weil die Wohnung weiterbewohnt wird.

Wann darf man die Wohnung überhaupt betreten und ausräumen?

Erben dürfen die Wohnung betreten, sobald sie Erben sind, und das sind sie rechtlich mit dem Tod. Einen Erbschein brauchen sie dafür nicht zwingend. Der Vermieter darf Erben nicht den Zugang verweigern, und er darf umgekehrt nicht selbst räumen oder Sachen entsorgen. Tut er es doch, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Vorsicht ist dennoch geboten. Wer Möbel verkauft, Konten auflöst oder die Wohnung leerräumt, verhält sich wie ein Erbe. Juristen sprechen von der konkludenten Annahme der Erbschaft. Wer noch überlegt, ob er das Erbe ausschlägt, sollte in den ersten Wochen nur sichern und sortieren, nicht verwerten. Wichtige Papiere herauszusuchen, verderbliche Lebensmittel zu entsorgen und die Wohnung zu lüften gilt als zulässige Fürsorge.

Ist unklar, wer erbt, kann das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anordnen. Der Nachlasspfleger kündigt dann die Wohnung und veranlasst die Räumung. Das dauert allerdings oft Monate, und die Miete läuft weiter.

Welche Frist gilt für die Erbausschlagung?

Diese Frist ist kürzer als viele denken. Nach §1944 BGB beträgt sie sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung, also etwa ab dem Zeitpunkt, an dem man erfährt, dass man als Kind oder im Testament erbt. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder hält sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland auf, verlängert sie sich auf sechs Monate.

Die Ausschlagung muss beim Nachlassgericht erklärt werden, entweder zu Protokoll oder in notariell beglaubigter Form. Kosten fallen je nach Nachlasswert an, bei überschuldeten Nachlässen meist um 30 Euro. Wer ausschlägt, haftet nicht für Schulden, verliert aber auch jeden Anspruch auf Gegenstände aus der Wohnung.

Die Sechswochenfrist und die Monatsfrist für die Mietkündigung laufen parallel. Praktisch heißt das, in den ersten vier Wochen nach dem Todesfall zwei Entscheidungen zu treffen. Nehmen Sie den Nachlass an oder nicht. Und kündigen Sie die Wohnung oder nicht. Beide Entscheidungen gehören zu den Aufgaben, die Angehörige rund um Nachlass und Wohnung eines Verstorbenen klären müssen.

Wer zahlt Miete, Strom und Räumung, bis die Wohnung leer ist?

Alle Kosten gehen zu Lasten des Nachlasses. Die Erben zahlen sie aus dem Vermögen des Verstorbenen, und reicht das nicht, haften sie grundsätzlich auch mit eigenem Vermögen, sofern sie die Haftung nicht beschränken. Dazu zählen Miete bis zum Vertragsende, Nebenkostennachzahlungen, Strom, Gas, Telefon und die Kosten der Haushaltsauflösung.

Eine Haushaltsauflösung durch einen Fachbetrieb kostet für eine Dreizimmerwohnung mit 70 bis 80 Quadratmetern meist 1.500 bis 3.500 Euro, abhängig von Etage, Füllgrad und Wertanrechnung. Ein Entrümpelungsunternehmen rechnet brauchbare Möbel, Hausrat oder Antiquitäten gegen, sodass der Endpreis sinkt. Lassen Sie sich die Besichtigung und ein Festpreisangebot schriftlich geben.

Beim Sozialamt können Angehörige in bestimmten Fällen Hilfe beantragen, wenn weder Nachlass noch eigenes Einkommen die Räumung decken. Das greift aber nur, wenn die Bestattungskosten nach §74 SGB XII übernommen werden und kein Vermögen vorhanden ist. Häufiger hilft es, mit dem Vermieter über eine frühere Rückgabe zu verhandeln, wenn ein Nachmieter bereitsteht.

In welcher Reihenfolge sollte man vorgehen?

Ohne Plan geht in solchen Wochen viel verloren, emotional wie finanziell. Angehörige fahren mehrfach zur Wohnung, suchen dieselben Unterlagen zweimal und werfen Dinge weg, die später gebraucht werden. Die folgende Reihenfolge hat sich bewährt, wenn vier Monate bis zur Übergabe bleiben.

1. Sterbeurkunde beantragen und Mietvertrag suchen
2. Vermieter schriftlich informieren und Sonderkündigung prüfen
3. Verträge, Konten, Versicherungen und Abos erfassen
4. Wichtige Dokumente, Schmuck und Wertsachen sichern
5. Erinnerungsstücke innerhalb der Familie verteilen
6. Räumung beauftragen oder selbst organisieren
7. Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen anfertigen

Die ersten beiden Punkte gehören in die erste Woche. Die Verträge dürfen eine zweite Woche dauern. Für das Sortieren von Erinnerungsstücken sollten Sie sich bewusst Zeit nehmen, denn Entscheidungen unter Druck werden später oft bereut. Die eigentliche Räumung nimmt bei einem Fachbetrieb einen bis zwei Tage in Anspruch. Wie sich die einzelnen Schritte vom Sichern der Unterlagen bis zur Räumung verteilen, folgt der bewährten Reihenfolge der Haushaltsauflösung nach einem Todesfall.

Was ist bei Renovierung und Rückgabe zu beachten?

Die Rückgabepflicht nach §546 BGB geht auf die Erben über. Ob renoviert werden muss, entscheidet die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Starre Fristenklauseln oder Klauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig unwirksam. Lesen Sie den Vertrag genau oder lassen Sie ihn vom Mieterverein prüfen, bevor Sie Handwerker bestellen. Die Rückgabe bildet den letzten Schritt jeder Haushaltsauflösung von Planung bis Übergabe und entscheidet über die Kaution.

Besenrein ist der Mindeststandard. Dazu zählen das Entfernen von grobem Schmutz, Nägeln und Dübeln sowie das Fegen aller Böden. Ein Malerbetrieb bringt eine Dreizimmerwohnung für 800 bis 1.800 Euro wieder in einen neutralen Zustand, falls der Vertrag das verlangt. Bei Streit um Schäden lohnt der Blick auf das Einzugsprotokoll, das oft noch im Ordner des Verstorbenen liegt.

Die Kaution erhalten die Erben zurück, sobald der Vermieter abgerechnet hat. Dafür darf er sich bis zu sechs Monate Zeit nehmen, bei offener Betriebskostenabrechnung auch länger. Ansprüche des Vermieters wegen Schäden verjähren nach §548 BGB sechs Monate nach Rückgabe.

Häufige Fragen

Wie lange hat man nach dem Tod Zeit, die Wohnung zu räumen?

Meist etwa vier Monate. Die Erben können innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen, und die Kündigung wirkt nach drei Monaten. Eine frühere Rückgabe ist möglich, wenn der Vermieter zustimmt.

Muss die Miete nach dem Tod weitergezahlt werden?

Ja, bis zum Ende des Mietverhältnisses. Die Miete ist eine Nachlassverbindlichkeit und wird aus dem Erbe bezahlt. Wer das Erbe ausschlägt, haftet dafür nicht.

Darf der Vermieter die Wohnung selbst ausräumen?

Nein. Auch bei ausstehender Miete oder unbekannten Erben darf er weder die Schlösser tauschen noch Sachen entsorgen. Er muss sich an die Erben oder das Nachlassgericht wenden, sonst drohen Schadensersatzforderungen.

Fazit

Drei Fristen bestimmen die Wochen nach einem Todesfall. Die Sonderkündigung des Mietvertrags muss innerhalb eines Monats erklärt werden, die Erbausschlagung innerhalb von sechs Wochen, und die Rückgabe der Wohnung steht nach weiteren drei Monaten an. Wer die Wohnung ausräumt, nimmt das Erbe damit in der Regel an, deshalb gehört die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung an den Anfang. Mit einem festen Ablauf, einem Festpreis für die Räumung und einem sauberen Übergabeprotokoll bleibt der finanzielle Schaden überschaubar.