Erbe ausgeschlagen: Wer muss die Wohnung räumen und bezahlen?

Der Vater hinterlässt Schulden, die Familie schlägt das Erbe aus, und zwei Wochen später ruft der Vermieter an. Er will wissen, wann die Wohnung leer ist und wer die laufende Miete zahlt. Viele Angehörige fühlen sich trotz Ausschlagung verpflichtet, schnell zu handeln, und riskieren damit genau die Haftung, die sie vermeiden wollten. Wer das Erbe ausschlagen und die Wohnung räumen lassen möchte, muss beide Schritte sauber trennen. Die Rechtslage dazu steht im Bürgerlichen Gesetzbuch und ist klarer, als es sich im ersten Moment anfühlt.

Was bewirkt die Ausschlagung für die Mietwohnung?

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen samt Schulden auf die Erben über, so regelt es §1922 BGB. Dazu gehört auch der Mietvertrag, denn nach §564 BGB setzt der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Erben fort. Die Wohnung, ihr Inhalt und die Pflicht zur Rückgabe sind also Teil des Nachlasses.

Wer wirksam ausschlägt, gilt nach §1953 BGB so, als sei er nie Erbe geworden. Er tritt damit auch nicht in den Mietvertrag ein und muss die Wohnung weder kündigen noch räumen. Die Erklärung erfolgt beim Nachlassgericht, öffentlich beglaubigt oder zur Niederschrift, in der Regel innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall.

Lebte der Verstorbene ausschließlich im Ausland oder hält sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Sie beginnt erst, wenn der Erbe vom Erbfall und vom Grund seiner Berufung erfährt, bei nachrückenden Erben also oft deutlich später. Eine verspätete Ausschlagung ist unwirksam, deshalb sollte man den Termin beim Nachlassgericht früh vereinbaren.

An die Stelle des Ausschlagenden rückt der nächste gesetzliche Erbe. Häufig sind das die eigenen Kinder, die dann ebenfalls ausschlagen müssen, für Minderjährige erklären es die Eltern. So entsteht bei überschuldeten Nachlässen oft eine Kette über mehrere Generationen. Jede Person in dieser Kette muss selbst und fristgerecht handeln.

Erbe ausschlagen und Wohnung räumen: Wer ist am Ende zuständig?

Schlagen alle Verwandten aus, erbt nach §1936 BGB der Staat, genauer das Bundesland, in dem der Verstorbene zuletzt lebte. Der Fiskus kann als gesetzlicher Erbe nicht ausschlagen. Er haftet aber praktisch nur mit dem, was im Nachlass vorhanden ist.

Bis das Nachlassgericht den Staat als Erben feststellt, können Monate vergehen. In dieser Zeit ist zunächst niemand greifbar, der die Wohnung räumt. Hier kommt der Nachlasspfleger ins Spiel, den das Gericht zur Sicherung des Nachlasses bestellen kann.

Für Angehörige bedeutet das eine klare Grenze. Nach wirksamer Ausschlagung sind sie weder zur Räumung verpflichtet noch tragen sie deren Kosten aus eigener Tasche. Übernehmen Erben die Wohnung doch, laufen für sie die Fristen für die Wohnung eines Verstorbenen aus Mietrecht und Erbrecht.

Was gilt für Ehepartner und Mitbewohner im Mietvertrag?

Eine wichtige Ausnahme betrifft Menschen, die mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und andere Haushaltsangehörige treten nach §563 BGB automatisch in den Mietvertrag ein. Dieser Eintritt hat mit dem Erbrecht nichts zu tun.

Wer das Erbe ausschlägt, bleibt deshalb unter Umständen trotzdem Mieter. Um das zu verhindern, muss er dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

Stand der Hinterbliebene ohnehin als Mitmieter im Vertrag, läuft das Mietverhältnis nach §563a BGB mit ihm weiter. Er kann dann innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Räumung bleibt in diesem Fall seine Aufgabe, unabhängig vom Erbe.

Welche Rolle spielt der Nachlasspfleger?

Ein Nachlasspfleger wird vom Nachlassgericht eingesetzt, wenn die Erben unbekannt sind oder noch nicht feststeht, ob sie annehmen. Er verwaltet den Nachlass, kündigt Verträge, sichert Wertgegenstände und organisiert die Räumung. Seine Vergütung und alle Kosten werden aus dem Nachlass bezahlt.

Beantragen können die Pflegschaft verschiedene Beteiligte. Vermieter nutzen dafür häufig §1961 BGB, um einen Ansprechpartner für Kündigung und Räumung zu bekommen. Ist der Nachlass leer, muss der Antragsteller unter Umständen einen Kostenvorschuss leisten.

In der Praxis beauftragt der Nachlasspfleger meist eine Fachfirma für Haushaltsauflösungen, die Verwertbares verkauft und den Rest entsorgt. Erlöse aus Möbeln oder Hausrat fließen in den Nachlass und mindern die Schulden gegenüber Vermieter und anderen Gläubigern. Übersteigen die Schulden den Wert des Nachlasses deutlich, kann der Pfleger auch ein Nachlassinsolvenzverfahren beantragen.

Welche Handlungen gefährden die Ausschlagung?

Vor der Ausschlagung ist Vorsicht geboten. Wer sich wie ein Erbe verhält, kann damit das Erbe stillschweigend annehmen. Dann ist die Ausschlagung nicht mehr möglich, und die Haftung für Schulden droht.

• Möbel verkaufen
• Wertsachen mitnehmen
• Konten auflösen
• Wohnung selbst räumen
• Mietvertrag kündigen

Erlaubt sind dagegen reine Sicherungsmaßnahmen. Dazu zählen das Abschließen der Wohnung, das Leeren des Kühlschranks, das Abdrehen von Wasser und das Sichern der Post. Auch die Organisation der Beerdigung gilt nicht als Annahme. Persönliche Erinnerungsstücke mitzunehmen ist rechtlich eine Grauzone, im Zweifel klärt man das vorher mit dem Nachlassgericht. Wer den Abschied von einer Wohnung bewusst gestalten möchte, findet bei der Haushaltsauflösung nach einem Todesfall die übliche Reihenfolge für Erben.

Welche Kosten bleiben trotz Ausschlagung bei Angehörigen?

Die Bestattung ist der häufigste Stolperstein. Nach §1968 BGB tragen zwar die Erben die Beerdigungskosten. Die Bestattungspflicht nach Landesrecht trifft aber nahe Angehörige unabhängig vom Erbe, sodass sie die Rechnung zunächst oft trotzdem bezahlen müssen.

Ist die Belastung unzumutbar, kann das Sozialamt nach §74 SGB XII einspringen. Der Antrag sollte möglichst früh gestellt werden, die Prüfung umfasst Einkommen und Vermögen des Verpflichteten. Zuständig ist häufig das Sozialamt am Sterbeort.

Laufende Miete, Strom und Räumungskosten bleiben dagegen Sache des Nachlasses. Hat der Ausschlagende Verträge in eigenem Namen geschlossen, etwa einen Räumungsauftrag, haftet er dafür persönlich. Deshalb sollten Angehörige keine Firma beauftragen, solange der Erbe nicht feststeht.

Wie gehen Vermieter in dieser Lage vor?

Für Vermieter beginnt nach einer Ausschlagungskette eine Wartezeit. Ihre Ansprüche auf Miete und Räumung richten sich gegen den Nachlass, nicht gegen die Angehörigen. Ein Ansprechpartner entsteht erst mit Nachlasspfleger oder festgestelltem Staat als Erben. Bis dahin läuft die Miete als Forderung gegen den Nachlass weiter. Ob sie am Ende bezahlt wird, hängt vom vorhandenen Vermögen ab.

Viele Vermieter beantragen daher zügig eine Nachlasspflegschaft. Der Pfleger kündigt den Mietvertrag, rechnet die Kaution ab und lässt die Wohnung räumen. Bei vermüllten Wohnungen kann ein Entrümpelungsunternehmen mit Erfahrung in Nachlassräumungen auch Desinfektion und Geruchsbeseitigung übernehmen.

Solche Räumungen laufen wie jede Entrümpelung und Haushaltsauflösung nach Plan ab, vom Sortieren bis zur Übergabe. Für Pfleger und Vermieter gelten dabei dieselben Regeln zur Entsorgung wie bei jeder anderen Räumung. Die Räumung ist dabei nur eine von vielen Aufgaben rund um Nachlass und Wohnung nach einem Todesfall.

Häufige Fragen

Muss ich den Wohnungsschlüssel nach der Ausschlagung abgeben?

Ja, sinnvoll ist die Übergabe an Nachlasspfleger, Nachlassgericht oder Vermieter gegen Quittung. So ist dokumentiert, dass nichts entnommen wurde.

Können Gläubiger die Ausschlagenden wegen der Miete belangen?

Nein, nach wirksamer Ausschlagung haften sie nicht für Nachlassschulden. Anders ist es nur bei eigenen Verträgen oder Mitmieterschaft.

Gibt es eine Alternative zur Ausschlagung?

Ja, Erben können annehmen und die Haftung über Nachlassinsolvenz oder Dürftigkeitseinrede auf den Nachlass beschränken. Dafür ist rechtliche Beratung sinnvoll.

Fazit

Wer das Erbe ausschlägt, muss die Wohnung des Verstorbenen weder räumen noch bezahlen. Zuständig sind die nachrückenden Erben, notfalls der Staat oder ein vom Gericht bestellter Nachlasspfleger. Mitbewohner und Ehepartner müssen zusätzlich prüfen, ob sie nach §563 BGB in den Mietvertrag eingetreten sind. Bis zur Ausschlagung sind nur sichernde Maßnahmen ratsam, keine Räumung.